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芜湖新政 房地产板块或二月龙抬头(地产股机构版)

时间:2014-10-17 17:00 出处:网络整理
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银河证券:房地产行业积极信号,量变中
广发证券:各地力保自住需求,增持二三线地产股
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中金公司:二月龙抬头,地产博反弹
广发证券:房地产行业积极信号在增加
湘财证券:政策暖风渐吹,房地产板块机会隐现
海通证券: 稳刚需 ,从住建部到央行
申银万国:房地产板块推荐估值较低的品种
申银万国:房地产板块2011年年报前瞻
海通证券:房地产板块2011年年报前瞻
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国信证券:房地产板块2月份投资策略
华泰联合:房地产板块2012年投资策略
申银万国:房地产板块2012年投资策略

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银河证券:房地产行业积极信号,量变中

2 月9 日,芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知。
我们的分析与判断
1、2012 年积极信号将遵循 信贷微调+地方优惠政策 两条主线
我们认为,2012 年全年房地产行业的积极信号的出现将遵循两条主线:
(1)整体的信贷宽松微调;
(2)给地方政府的各种鼓励刚需,鼓励合理性购房的政策的出现。
2、地方优惠政策出台城市包括:芜湖、北京、上海、天津等
芜湖市颁布该条政策的亮点在于:购买普通商品房(包括二手)给予契税100%补贴;另外,小户型(90 平米以下70 平以上)给予每平米50 元补贴;70 平米以下给予每平米150 元补贴。
从去年 12 月北京市放宽普通商品住宅的标准,从而扩大了能够享受税收优惠政策的商品房的范围开始,已经陆续有上海(2012 年1 月16 日)、武汉(2012 年1 月30 日)、天津(2012 年2 月1 日)等城市也颁布了类似放宽普通商品房住宅标准的文件。(详见附录)
这都属于积极信号的第二条主线。我们认为,未来会有更多的城市陆续出台相应的调整政策,在调控大方向不变的前提下,对于首套房、小户型等自住型需求的商品房给予适当的优惠和鼓励。
3、信贷也现积极信号
2 月7 日,央行在其官网发布消息称,央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度,并提出 满足首次购房家庭的贷款需求 。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号,此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。
这符合我们之前的预期:2012 年一季度,房地产板块将受益于信贷微调宽松和投资增速筑底带来的积极变化。
投资建议:
我们依然维持行业 推荐 评级。看好一季度信贷宽松带来的地产板块的收益。推荐公司:一线公司保利地产、万科A;二线推荐地产公司:中南建设、金科股份、荣盛发展、鲁商置业。当前仍是布局地产行业的好时机,积极信号不断出现,行业面临的大环境在逐步量变中,我们建议投资者选择以上周转率高,业绩有保障的地产公司。

本文关键词: 地产股 芜湖新政影响股 房地产板块#p#副标题#e#

广发证券:各地力保自住需求,增持二三线地产股
安徽芜湖市政府出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,该通知提出要引导合理住房需求:对市区购买普通住房实行契税全额补助,并对90 平米以下住房给予50-150 元/平米购房补贴。 www.sbo8.com

补贴幅度1.5%-4.2%,有助引导预期、刺激需求
以芜湖1 月市区商品住房5515 元/?的销售均价为基准,购买144 平米、90 平米和70 平米的市民享受政府补贴分别为1.5%、2.4%和4.2%。尽管总体补贴幅度不大,但对于引导该市居民购房预期有积极意义,有助于刺激购房需求。

示范意义较大、需要密切跟踪连锁反应
芜湖出台的 补贴促刚需 政策,对于类似的房价涨幅相对不太大的三四线城市、甚至一二线城市地方政府都有着重要的示范意义。如果该政策顺利执行,估计会有更多地方政府会出台政策刺激合理的住房需求。我们需要密切关注这一事件引发的连锁反应。#p#分页标题#e#

信号进一步强化、建议增持二三线地产股
近期,积极的信号在不断增加。先有中央经济工作重点对房地产调控的表述从 坚定不移 转为 巩固成果 、再到央行的 满足首次购房家庭的贷款需求 、再到芜湖明确出台刺激购房需求的政策。这些逐步增强的信号或许说明,未来行业调控政策微调的力度将进一步加大、扶持自住型购房需求的举措会进一步增强。

投资建议:们建议投资者增持二三线城市的地产股。相对而言,房价泡沫小的城市未来采取自救的可能性更大。在我们覆盖的公司中,荣盛发展、中南建设、福星股份、苏宁环球、中天城投等公司值得重点关注。

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湘财证券:芜湖新政 春风已度玉门关?
芜湖市政府于2月7日对外印发通知《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》内容涵盖:保障房、房价目标、营业税、供给保证、契税、购房落户等政策。 www.sbo8.com

政策放松超预期,维持中期政策见顶的逻辑
我们认为芜湖新政超过预期,目前的宏观经济形势并没有促使中央对于政策的放松,从时间点上政策放松超过预期。我们维持中期政策见顶的逻辑,但我们对于政策是否会成为趋势性的放松表示怀疑。而且政策的提早放松是否会导致未来的房价反弹。
芜湖需求旺盛,均价水平不低。
芜湖的产业发展迅速,特别是以汽车以及汽车零配件行业,使得城市的经济繁荣,人民富裕。此外一些上市公司,包括芜湖港、海螺水泥、海螺型材、鑫科材料等都是芜湖上市公司,城市的真实消费能力充足。从历年销售数据看,芜湖城市商品均价大约在7000元左右,城市房地产价格水平不低。芜湖的城市的全年销售在200-300万平方米,成交量水平一般,未来很可能会有进一步提升,城市正处于成长期。

契税优惠加补贴,政策力度大。
在政策期内,芜湖自住普通商品住宅免交契税,并且根据面积段芜湖政府还会提供购房补贴,而且单套面积越低可以享受的分段单价补贴优惠,政策力度较大。单套70平米合规住宅的补贴可以达到10500元,我们认为具有一定的吸引力。我们认为在契税优惠上,几乎符合政策翻转趋势。

挂钩产业发展,凭学历领补助。
凭学历条件,自住住房购房最高还获取300元/平方米的优惠,补贴幅度较大,对市场的拉动力量较大。也体现了芜湖本地对于产业发展的支持力度较大。

购房落户可吸引农户向城市转移
非常低的购房落户门槛,芜湖房地产市场可能会吸纳农村人口向城市的转移,这也符合芜湖产业发展的需要,同时使芜湖较周边城市根据有吸引力和归属感,会进一步促进芜湖房地产行业。
超预期政策利好地产板块,但是否能顺利实施还需观察
毋庸?疑的是,芜湖的政策超过预期,带来房地产政策全面放松的预期,会利好地产板块。但我们认为最终芜湖版政策能否顺利实施还尚需观察。特别需要提醒的是,一旦引发成交量快速回暖,房价将有重新上涨的可能性,这将进一步引发新一轮的调控。在房地产投资增速都加速下滑个位数之前,政策放松都需要进一步观察。名流?业、世茂股份和苏宁环球均在芜湖有开发项目,将直接形成对这些公司的利好。同时,一些专注于具有真实需求的三四线城市开发企业也将获益于芜湖政策放松的示范效应。

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国都证券:芜湖救市助推地产股行情 www.sbo8.com

事件:芜湖出台若干救市政策,包括新房、二手房全免契税;购房面积90平米以下给予政府补贴;买房送户口。
1. 初步估算,契税免除和政府补贴合计最低约为房价的5%,最高超过房价的8%,救市政策的力度较大。
2. 这是进入2012年首个出台救市政策的地方政府,考虑到芜湖本未限购,此次救市并不似11年底中山市触动限购底线,我们认为被中央叫停的可能性较小。预计未来或有更多地方出台类似政策。#p#分页标题#e#
3. 三四线城市楼市的表现与政策导向,将直接影响今年全国房地产??场未来的走势。虽然整体流动性和信贷政策目前尚未有明显改善,本次救市的作用预计将较为有限,但反映出在财政压力之下,地方政策正在不断试探和改善的努力。整体基调从紧、局部政策放松的迹象日益明显。
4. 我们在年度策略和前期一直强调,信贷政策的边际改善及地方政策的向好是地产股行情的主要驱动因素,目前已开始逐步兑现。维持板块 推荐 评级,个股推荐万科、招地、华夏幸福及荣盛发展。

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安信证券:房地产短期波动行情 推荐龙头公司
芜湖市政府近日发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,称2012 年其财政部门将对符合相关规定的购买自住普通商品住房的行为给予补贴。以下为简要点评: www.sbo8.com

地方政府买房给补贴之类的政策预计影响有限。在流动性出现较明显改善之前,购房需求疲弱格局将延续。何况其规定将给予的补贴较为有限,文件称:?2012 年1 月1 日至2012 年12 月31 日期间,在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房,二手房政策自本意见发布之日起执行),在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90 平方米及以下、70 平方米以上的,财政部门再给予50 元/平方米购房补贴;对购买新建自住商品住房70 平方米及以下的,财政部门再给予150 元/平方米购房补贴。?假设对于6000 元/平米的住房,所述的补贴都享受到,不超过房价的4%。在目前房价下行的背景下,预计此举影响有限。

目前房地产板块仍属于短期波动行情,投资逻辑是风险溢价下行、估值修复,以及地产龙头公司具有业绩锁定性和估值优势。但地产板块尚不具备持续领涨的条件。从行业而言,仍在下行趋势中,需求好转的拐点尚未出现。如果单纯依靠开工的下调、供给的收缩实现供求平衡,估计需要半年甚至更长些时间。但股市对目前的行业下行态势已有较充分预期,所以这并不构成股价走势新的压力。

如果流动性状况出现明显变化(改善或恶化)且预计将持续数月时间,我们将考虑将投资策略切换到我们在行业2012 年度策略报告中假设的乐观或悲观情景。春节后这两个月是非常重要的观察窗口。

在目前短期波动行情下,推荐持有龙头公司。保利、万科、招商、金地。

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中金公司:二月龙抬头,地产博反弹
二月看反弹,维持标配:春节期间成交走淡,以及前期获利盘了结使得地产股近期出现了3%~5%的下跌,但我们依然认为二月到三月间将有一轮基于 成交环比改善、政策面预期转好 的短期反弹行情,具体理由如下:1)基本面:随着推盘增加、价格调整,我们认为,销售二月开始将环比改善,市场 小阳春 会提前;2)政策面:行业调控不会再加码,而且货币政策放松的预期会逐步加强;3)风险因素:今年盈利下调、房价下调、融资风险(比如信托还款)三个主要风险因素,暴露时点都在二季度至三季度,短期无明显负面信号。 www.sbo8.com

看中长期,由于此轮流动性收缩、经济下滑的幅度和速度都明显慢于2008年,行业调整将会缓于上一轮周期,政策回收、行业触底时点也会延后,因此,我们判断地产股上半年将延续震荡趋势,A 股看好防御性突出的龙头、商业地产,比如万科、招商、金融街、中国国贸;但短期内可以博弈反弹,建议以高弹性、超跌品种为主,如金地、首开、城建。

选股策略:A 股龙头建议关注万科A/招商地产,弹性配置可以关注金地/首开/城建;商业地产推荐,金融街/国贸。

组合调整:维持仓位70%。

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广发证券:房地产行业积极信号在增加#p#分页标题#e#
2012 年人民银行金融市场工作座谈会召开。会议提出:继续落实差别化住房信贷政策,切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务,支持普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求;要不断完善融资机制,继续加大对保障性安居工程的支持力度。以下是我们的点评:有助缓解首次购房贷款难2011 年下半年以来流动性的持续收紧、实际利率的攀升使得部分银行惜房贷(利率相对较低),一些首次购房者的贷款需求得到明显抑制,需要上浮利率才能得到贷款。这种局面在去年年底下调准备金率之后才得到部分缓解。

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从数据来看,在去年最低迷的四季度购房贷款增量同比增速超过300%,创历季度新高。

本次央行会议提出 满足首次购房家庭的贷款需求 ,这说明央行意识到这个问题,这将有助于进一步缓解首次购房贷款难的问题。

积极信号在增加结合近期经济工作重点对房地产调控的表述从 坚定不移 转为 巩固成果 、以及少部分地方政府的间接或直接扶持刚需的举措。我们可以得出一个判断:尽管短期以抑制投资投机为主的调控主基调不会发生大的变化,但是积极的信号在增加,扶持自住型购房需求的力度将进一步加大。

投资建议总体上,我们依旧对地产股持中性偏乐观的态度。短期来看,成交量持续低迷,房价降幅在进一步扩大,行业的调整会继续深入。但是,从地产股角度来看,或许,对于行业调整的担心已经反映在股价里,除非房价出现大幅下跌,但这可能也不是中央政府希望看到的。从边际的角度来看,积极信号在增加,行业调控政策微调以及货币政策微调的概率在逐步增大。因此,在总体中性偏乐观的判断下,我们建议仓位较低的价值投资者可以考虑择机介入。

选股思路上,首推以万科、保利地产、招商地产等公司为主的行业一线龙头。

本文关键词: 地产股 芜湖新政影响股 房地产板块#p#副标题#e#房地产调控政策中期已经见顶。
从阶段论上看,目前房地产调控已经进入到参照宏观经济来决定政策走势的区间。因此,目前宏观经济的下行预期预示未来房地产调控政策不会进一步收紧,目前的中期政策面已经见顶。未来预期政策不会要进一步收紧,政策机会窗口打开。
有助于市场形成一致预期。
目前资本市场在地产政策方面还存在较大的分歧,但我们认为近期的政策渐进式局部的松动有利于形成对于房地产调控政策的一致预期。这对于整体板块估值水平有一定的支撑作用。
渐进式和局部是政策的演变形态。
渐进式的政策放松和局部的政策放松是政策放松的主要形态。我们认为本轮调控的放松和历史上大多数调控政策类似,也会以一种渐进式和局部的方式展开。包括北京的普通住宅标准上调都属于松的一种方式。
以价换量和以价换政策放松的逻辑依然存在。
从降价的弹性看,只要价格下降,成交量势必会从底部有较大幅度的上升。而目前正处于价格下降阶段,城市的成交量也随着降价幅度出现脉冲式上涨。同时,价格调整幅度越大,该城市的政策越有可能出现微调,也会助力成交量的恢复。成交量的恢复对于行业的估值水平也是一个利好。 www.sbo8.com
政策见顶,估值见底是我们维持的观点。反弹第一阶段选择蓝筹和超跌的成长型公司。
我们维持政策见顶,估值见底,看好行业的基本观点。我们建议选择蓝筹金地集团、保利地产、万科A,蓝筹地产在具有较低的估值水平和较高的安全边际。此外,超跌的成长型公司具有相对快速地成长速度,包括中南建设、鲁商?业、首开股份、滨江集团、中天城投等都具有较高的预收账款保障、较低的PS,亦或是具有一定的保障房增量。鉴于我们对于中期行业的乐观,我们建议选择一些高弹性的公司。此外,我们也提示未来行业还是有计提减值准备风险和信托兑付风险,提醒回避此类公司。

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海通证券: 稳刚需 ,从住建部到央行
我们在2011年12月26日报告《重视 稳刚需 的政策新动向》中明确提出,目前行业调控效果已经显现,管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击,逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。稳定刚需合理释放开始为后期政策新动向。 本次发言属金融体系首提 稳刚需 ,但并非中央单位首次表态支持首次置业和普通商品房建设。此前住建部在2011年12月26日降低保障房2011年新开工量时,同样表态 加快中低价位、中小套型普通商品房建设,支持居民合理购房需求,优先保证首次购房贷款需求 。我们认为本次央行发言体现出对普通商品房建设和首次购房的支持力度已经从行业层面扩大到金融支持体系。 截至2月8日,2011年A股市场PE(TTM)在13.33倍,房地产板块PE(TTM)在14倍。1季度流动性有望放松。政策有望将资金引入普通住宅建设和首次置业,以防止房地产销售和投资大幅回落。建议关注信贷政策和成交变化。此外,如果3月8日公布的1-2月房地产投资数据大幅回落,预计3月召开的 两会 中对地产表态会进一步改变。受销售预期减弱影响,近期地产板块持续回落。长期看,行业估值低(2012年龙头个股PE在6-7倍上下)、龙头个股年报无明显利空、政策面优化预期对行业估值构成支撑。维持行业的 增持 评级。

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申银万国:房地产板块推荐估值较低的品种
1月板块表现平淡,无明显催化剂和春节楼市交易惨淡是主因。1月,沪深300指数上涨5.1%,申万房地产指数上涨3.2%,房地产板块跑输大盘1.9%,基本符合我们上月预期。主要原因在于12月板块获得大幅正收益,获利盘较多,而1月份外围市场大宗商品价格上涨,推动有色、煤炭板块轮番上涨,相较无明显催化剂的房地产板块表现突出;由于春节往往处于楼市淡季,而今年开发商歇业时间偏长,导致交易不活跃,我们跟踪的城市春节期间仅成交245套,较去年春节的1133套有78%的下跌,部分投资者仍对此作出反应,选择在节后第一天获利了结。

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1月销售面积同比现大幅下跌,全国出现普跌局面,但由于春节因素影响数据可比性较差。申万跟踪的21大城市销售面积12月销售面积合计为553万平米,环比12月下降53%,同比下降67%,较上月同比34%的跌幅放大。其中,全国出现普跌局面,一线城市(北上广深杭)和二线城市同比降幅分别为66%和67%;由于新推盘较少,一线城市短期出现库存降低至3384万平米,环比12月下降2%,但受交易较少拖累,销售率降至历史低位4.7%。受市场整体影响,龙头公司销售也环比有所降低,保招万金4家合计销售为154亿,相对上月177亿环比下跌13%。我们认为,由于春节因素影响,导致数据可比性较差,但由于后续开发商推盘有所延后,我们预计1-2月的销售都将表现平平。

土地市场延续去年12月表现,清淡依旧。1月土地累计成交面积为7299万平米,成交金额为645亿元,同比萎缩51%和68% ,其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩63%,交易金额萎缩75%,平均溢价率为2.32%较12月的3.55%回落明显。1月份,各大城市中仍延续去年12月以来的清淡局面,1月上海仅成交经营性地块6幅,且其中2幅宅地均为动迁安置房;北京成交20幅地块,平均楼面价为1366元,土地溢价率为零;广州土地成交金额同比亦下跌88%。由于受春节因素影响,地块的推出和摘牌受到影响,但更重要的是,在目前预期不明情况下,大多数开发商拿地热情不高,如龙头万科仅获得1个旧改项目。

春节淡市已成过往,后期销售率改善仍将是推动板块的核心要素之一。由于销售等缺乏明显催化剂,且目前基金仓位配置相对较高,预计2月板块表现仍将平平,3月份之后,随着推盘的增加和销售率的改善,预计板块表现将有所改善,推荐估值较低的品种,包括:保利地产、华夏幸福、首开股份、苏宁环球、建发股份等。1)由于节后开发商普遍推盘热情不高且短期经济改善明显而信贷上调将较为有限,我们预计2月交易量较为平淡,考虑到数据处于真空期,政策预期有所减弱,且基金仓位配置相对较高(目前公募基金房地产板块配置处于6%左右的超配水平),预计2月板块整体表现依旧平平;2)但从估值上,板块PB 处于08年以来最低水平,较为安全,而以2012年业绩计算,龙头公司仅为7X,且当前销售率处于低位,未来依旧存在改善的可能,因此后期板块表现仍可期待。 #p#分页标题#e#

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申银万国:房地产板块2011年年报前瞻
淡市下整体销售增速明显放缓,公司分化显著,龙头公司整体规模取胜,区域公司亮点频现。2011年房地产行业销售额为5.91万亿,增长12.7%。同期申万重点跟踪的24家房地产公司仅增长8.7%,龙头公司(招保万金)合计销售2473亿元,增长13.8%;其中,销售增速超过20%的公司共计6家为:福星股份(61%)、中南建设(59%)、招商地产(44%)、华夏幸福(42%)、华侨城(33%)、金科(25%); www.sbo8.com

而销售增速出现大幅负增长的公司共计5家,为滨江集团(-57%)、冠城大通(-57%)、中天城投(-24%)、嘉凯城(-21%)、金融街(-20%)。整体来看,销售增长分化差异较大,全国布局的公司基本处于中间水平,而区域较为集中且产品偏高端的公司销售普遍表现较差。

二线地产股业绩分化严重,业绩增长仍主要来自快周转类公司。业绩结算上,由于2011年销售整体较差,且考虑业绩适度平滑的影响,业绩结算增速明显回落。预计2011年申万重点公司增长19.9%,相较2010年37.4%的增速下降17个百分点,其中剔除掉华夏幸福的业绩增长,平均业绩增速降至17%,但龙头公司的平均业绩增速仍然保持了25.8%,明显好于行业平均水平,彰显龙头公司规模效应带来的抗风险能力。根据统计,24家申万跟踪的公司中,2011年业绩增长在超过50%之间的公司为3家(华夏幸福、金科股份、冠城大通),增长在20%-50%之间的公司为10家,增长在0%-20%之间的公司为7家,增长在-20%-0%的公司为2家(北京城建、陆家嘴),增长低于-20%的为2家(嘉凯城、世联地产)。业绩增长较快的公司仍主要是遵循快周转策略的公司,我们可以明显看到销售增长和业绩增长上具备一致性(具体见表2)。出现负增长的公司中,北京城建主要系公司投资收益大幅低于2010年,陆家嘴、嘉凯城主要系销售大幅低于预期而可结算资源较少,世联地产主要系公司一次性注销期权导致费用加速计提和并购公司商誉的资产减值。

维持看好,建议关注估值低、销售业绩增长确定的公司。1)近期央行金融工作会议提出要支持首套房置业需求,地方政府也通过调整普通住宅标准等方式明紧暗松,信贷宽松带来的销售环比改善值得期待;2)目前地产板块经前期调整后估值较低,隐含悲观预期较充分,行业平均的PB 估值处于08年以来最低水平,而龙头公司对应2011、2012年PE 分别为9、7倍。3)投资标的选择上,建议关注销售和业绩增长确定,低估值的公司。重点推荐保利地产、万科A、华夏幸福、苏宁环球、金科股份、首开股份、冠城大通等。需要关注的风险包括持续调控带来的销售大幅萎缩、房地产信托兑付出现问题。

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海通证券:房地产板块2011年年报前瞻
增速回落,但好于市场预期:2011年全行业实现销售额5.91万亿,同比增长12.1%。销售额增速较2010年的18.86%降低6.76个百分点。行业2011年全年实现销售面积约10.99亿平,同比增长4.9%。销售面积增速较2010年10.56%的降低5.66个百分点。
投资放缓,土地明显趋冷:2011年房地产投资为6.17万亿,同比去年增长27.85%。投资增速较2010年的33.16%回落5.66个百分点。2011年土地购置面积为4.1亿平,与2010年基本持平,同比增长2.55%。
预计2012年1季度行业继续回落:海通中性预期下,房地产1季度新开工增速将下降到8.75%和16.4%之间,房地产投资预计回落到22.4%左右。土地购置数据不乐观,1季度增速有可能负增长。土地市场的不景气将使房地产投资和新开工的回落保持到2季度。 www.sbo8.com

重点跟踪上市公司运行情况总结:
重点公司2011年业绩情况:龙头公司2011年业绩锁定性较强,预计2011年业绩平均增长率在26.07%。部分二、三线龙头公司2011年存在业绩下调情况,从目前统计看二、三线公司预计2011年全年增长在13.05%。#p#分页标题#e#
重点公司2011年销售情况:一线龙头个股中招商地产、首开股份2011年销售增幅较大。二、三线代表中福星股份、中南建设2011年销售较2010年增幅较大。
全行业运行较平淡:在全行业146家上市公司中72家企业发布业绩预计公告,其中预增公告39家,排除重组企业后的平均预增幅度为139.99%;预减公告34家,平均预减幅度为-39.39%。
维持行业 增持 评级。截至2月3日,2011年A股市场PE(TTM)在13.53倍,房地产板块PE(TTM)在13.83倍。从年报预计情况看,A股龙头地产企业年报业绩基本稳定,无明显利空;二、三线公司存在业绩下调现象,但是在三季报修正基础上下调幅度不大。在政策难言放松也难言加码的时间内,流动性放大信号(M1和存款准备金)将成为改变行业当前预期的关键。
择股逻辑。未来择股思路可基于三条主线:1)看好龙头地产后期整合能力,推荐万科、保利地产、招商地产、金地集团、荣盛发展、华侨城A和首开股份;2)具备股权激励和股东增持的二、三线公司,推荐中南建设、冠城大通;3)股价充分反映利空预期,2010年销售保持增长的个股,推荐福星股份。
风险提示:一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

本文关键词: 地产股 芜湖新政影响股 房地产板块#p#副标题#e#已预告业绩公司67%实现增长
截止1月31日,地产板块约66家公司公布了业绩预告或业绩快报,67%增长,其中:①增幅超过500%以上的有3家,包括光华控股、铁岭新城、大龙地产;②增幅超过100%-500%有14家,包括深物业A、中航地产、深天健、广宇发展等;③增幅超过30%-100%有17家,包括华业、荣安、泛海、广宇、保利、京能、合肥城建、格力地产、珠江实业等。
板块业绩锁定性创历史新高
按预售款/上一年收入观察,截止3Q11末,板块预收款总额是2010年结算收入的1.11倍,而龙头为1.84倍,业绩锁定性创历史新高。在预计板块2011年收入增长25%、2012年增长31%情形下(主流卖方预测中值),3Q11末预收款对2011年业绩的锁定倍数为219倍,在满足2011年收入增长25%后, 3Q11末预收款剩余部分还能锁定12年收入预测值的45%。
良好的业绩锁定性源于过去三年销售持续增长
09年销售火爆,10、11年稳增,在政策重压下,以上市房企为代表的全国及区域龙头销售逆风飞扬,行业集中度持续提升,预售制导致项目结算滞后,11、12年业绩受益于09-11年的销售持续增长,且均价上扬保障了毛利率稳定。 www.sbo8.com
存货压力和财务风险可控,有利于业绩释放
新建住宅可售量的确在上升,但并未突破08年高位,且部分城市仍居历史低位;截止3Q11末,板块 存货/预收款 居历史最低,只要继续谨慎拿地并控制好预售前工程投入,存货压力就有望继续保持在可控的范围之内。短期偿债能力保障倍数(货币资金/短期借款加一年内到期的非流动负债)1.09,明显优于08年同期;龙头短期偿债能力明显优于行业平均水平,短期偿债能力保障倍数达到1.53。
业绩增长仍是11、12年主基调,维持年度策略 看多 观点
上述分析表明,大部分地产股2011及12年业绩将持续增长,国信重点覆盖的55家公司,预计超过50家11年增长,平均增幅35%,超过54家12年增长,平均增幅32%。我们维持年度策略 看多 观点, 建议超配,在行业基本面筑底阶段(5月底之前)重点配?全国和区域龙头:保招万金、首开、荣盛、中南、华夏幸福;在基本面企稳、改善阶段(5月底之后),加配具备超强资源整合能力的品种:云天星球、新中华、黑牡丹、世茂等。

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国信证券:房地产板块2月份投资策略
春节成交低迷历年如此,实际上楼市关注度已有所提升
根据历史数据研究显示,春节因素导致春节期间及前后数周销售低迷历年如此,属于常态,不能单纯的以长假期间及近2-3周成交的多少作为衡量楼市冷热程度的依据;虽然2011年4月销量断崖式下跌之后,成交至今依旧是低位横盘,但从草根调研的情况看,楼市关注度在提升。#p#分页标题#e#
政策面正沿着我们年度策略所预期的方向运行
元旦之后地方政府官员对房地产行业相对正面的表态说明政策微调、改善仍在继续,重庆、上海相继提高了商品住宅房产税门槛,也利好地产股。中央表态继续调控,并无新内容。房地产调整带来的风险已向上下游传导,扭曲的政策若不适度纠偏,将给宏观经济带来巨大的系统性风险,在风险传导过程中,相对于产业链板块,低估值的地产板块,防御性凸显。
地产板块估值史上最低,比较优势明显
在2012年新建商品住宅均价下跌7%的中性预测下,50家重点公司NAV平均下降9%,但P/NAV仍折让41%,估值史上最低,反映了房价再跌30%以上预期。目前房地产行业龙头PB估值水平与产业链龙头公司的估值差距已大于08年1664点时的状态,若政策不改弦更张,势必导致风险传导,产业链板块将出现估值和业绩的双杀,而地产板块防御性会凸显。 www.sbo8.com
地产业绩增长仍是11、12年主基调
①按板块3Q11预售款/上一年收入观察,业绩锁定性创历史新高②假设市场预期板块收入增幅分别为11年25%、12年31%(此为主流卖方研究机构预测中值),3Q11末预收款对11年业绩锁定倍数为2.19,在满足11年收入增幅25%后, 预收款剩余部分还能锁定12年收入预测值的45%,由于4Q11还有销售回款,12年实际业绩锁定性更高③过去三年均价上扬保障了毛利率稳定④战略防御早,存货压力和财务风险可控,有利于业绩释放。
过去四年的春节后一月,地产股均跑赢大盘,建议播种 春耕行情
由于宏观经济向下预期依旧未变,因此政策改善和流动性改善的预期依旧存在,我们认为,此种情形下地产股的行情仍将持续。回顾08-11年,每年正月十五后的一个月,地产股均跑赢大盘,我们维持年度策略观点,继续建议超配。配?上,看好住宅开发龙头公司,其优势在2011年已得到印证,预计2012有望凭借资金、管理、品牌等优势进一步抢占市场份额,保持平稳增长。2月份推荐金地、保利、万科、首开、福星股份。
特别提示:
根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2012年02月05日,我公司以自有资金投资持有 保利地产 (600048)67610000股。

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华泰联合:房地产板块2012年投资策略
随着政府的频繁干预,宏观调控政策已经成为过去几年左右房地产行业趋势变化和冷暖变动的最重要的力量,从而导致了资本市场对房地产股票的投资逻辑,也大多简单异化为对调控政策收紧还是放松的预判和跟踪。而大多数投资人的一致行为,又进一步强化了地产股的政策波动性。
在当前楼市库存已创新高而房价下行之势明确的情况下,调控政策已无进一步收紧的必要。而基于2008年底的政策大反转所导致的高通胀及高房价的惨痛教训,我们判断,未来房地产政策的重新放松选择将异常审慎。
未来即使政策有调整,都不太可能是类似2008年底的那种政策大反转,而更有可能是某种渐进式的微调。从现有政策的脉络来看,未来政策的可能变化或来自以下几个方面:以房地产税替代现有限购政策、在保护自住需求上做政策微调、略微缩减保障性住房建设和工业用地转性入市进行补充等方面。我们认为治标不治本的房地产调控并不能真正解决房地产市场的问题,房地产市场问题的解决更需要财税体制改革的破局。
我们预测2012年的销售增速为2%。我们预计明年的房地产开发投资增速为17.7%(含保障性住房)。明年整体行业资金缺口将达到1.2万亿,为今年整体资金缺口的一倍。行业整体的资金压力将在明年持续加大。 www.sbo8.com
中长期来看中国的人口红利将于2015年消失,这对于房地产市场来说将会是一个标志性的转折点。从经济的角度看,中国经济正在经历一场去投资化的过程,政府职能像服务型转变。我国投资占GDP 的比重将从目前的50%左右逐步像美国日本等发达国家的20%-30%趋近。而这一过程将传导至房地产市场,从而使整体行业的增速逐步进入平稳增长阶段。#p#分页标题#e#
我们判断如果2012年通胀回落的趋势真正确立,将意味国内持续紧缩的货币政策的终结。这将有助于股票市场的整体估值获得一定修复,也将帮助地产板块的估值水平出现向上的修复。这将是地产板块2012年股价上涨最主要的动力。基于我们对楼市下半场行业规模增速下降,但政策的波动性依然存在的判断,建议选择注重防御与资产周转的公司,因为这类公司更具有跨越周期,实现基业长青的可能。推荐万科、保利和招地。

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申银万国:房地产板块2012年投资策略
过去12年,流动性与行业政策共同决定楼市熊牛。98年以来的楼市波动主要由两大因素主宰,楼市流动性与行业政策,其中流动性决定市场趋势,行业政策主宰市场波动。一般来看,流动性由信贷和增长共同决定,进而决定楼市的销售及其持续性;行业政策主要以差别化信贷政策的形式影响居民杠杆率水平及购房利率成本,短期影响楼市销售的波动。我们认为,决定楼市熊牛的这两大因素并未发生变化,仍是理解楼市未来演进的重要框架。

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站在现在看2012年,政策已到极致,信贷呈现微宽松,全年销售将呈现前低后高。从两大因素看,2012年,行业政策趋于极致,流动性将有改善,意味着楼市调整销售萎缩幅度将相对较为温和。其中行业抑制政策已到极致,未来将趋于中性;基于对明年8万亿信贷的预测和经济2季度触底回升的假设(申万宏观),预计额度微宽松将带来的流动性改善和购房利率成本下行,预计明年销售额增长在-9%~3%之间,销售呈现前低后高。

无有之变:存货积累带来行业政策变动可能。目前行业库存持续累积,已直逼08年水平。在给定-3%的销售增速情况下,明年中期,库存平均去化月份比达到高点,超过08年高点水平。随着库存的持续上升,以及各方融资环境收紧,开发商资金压力不断增加,至今,开工和拿地已明显减少,预计明年上半年投资必然大幅回落。明年2季度前后,随着经济增长预期的下降,以及政府土地出让收入大幅减少,行业政策或将存在变化可能。

投资策略:关注基本面改善和行业政策变化的受益公司。09年开始,股价走势与基本面存在一定的背离,而与信贷增速正相关。信贷增速见底决定行业股票基本已经处于底部附近。2012年的投资思路主要是两条主线:1)超额收益来自于行业政策的变化,时间窗口在2季度左右的概率较大;2)若行业政策不变,则股票收益来自于基本面改善带来的预期修复,时间周期在明年2季度到3季度。推荐三类公司,价值优选和外延式扩张公司,如苏宁环球;具有独特经营模式的公司,如华夏幸福、世茂股份;快周转模式如保利地产、金科股份、万科A等。

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